ネット銀行融資の事務攻略｜申込〜契約を止めない段取りとテンプレ

「ネット銀行なら早いですよね。」

このように聞かれます。

半分は合っているかと思います。ただ、早いのは「入口で必要な情報が揃っていて、詰まりやすい論点を先に潰してある案件」だけです。

以前、物件が決まる前にプロフィールシートを記入して返してくださった方がいらっしゃいました。それを持って金融機関に目線を確認しにいけましたので、いざ物件が出たときの動きがまったく違いました。

逆に、物件が決まってから残高証明を集め始めると、、、これは間に合いません。窓口の発行に数日かかりますし、借入が複数行にあれば全行分が要ります。

本日は、止まらないための段取りと、そのまま使えるテンプレをご紹介します。

資料パッケージを一回で揃える

まずは、資料からです。

ネット銀行を使えば審査が自動的に早くなる、という理解は半分しか正しくありません。実態は、入口で必要な情報が揃い、詰まりやすい論点を先回りで潰した案件だけが速い、ということかと思います。

資料は3層に分けて事前に組み立てます。属性層・物件層・特殊対応層。そして1回の依頼で完全に揃える。これが原則です。

特に「金融資産の証明」と「既存借入の返済予定表」は取得に時間がかかります。物件が決まる前から準備を始めておきたいところです。

▼ 資料一式テンプレ（コピペして使用）

【A層：本人・属性資料（個人）】

• 本人確認書類（運転免許証またはマイナンバーカード、表裏PDF）
• 住民票の写し（発行から3ヵ月以内）
• 印鑑証明書（発行から3ヵ月以内）
• 源泉徴収票（直近2〜3年分）
• 確定申告書一式（第一表・第二表・青色申告決算書または収支内訳書、直近2〜3年分）
• 納税証明書（その1・その2、直近2〜3年分）
• 金融資産の証明（預金通帳の写し・残高証明書・有価証券残高・生命保険解約返戻金証明）
• 既存借入の返済予定表・借入明細（住宅ローン・不動産投資ローン・カードローン等すべて）
• 所有不動産の登記事項証明書（保有物件がある場合）
• 職歴書・職業説明書（勤務先・役職・年収・不動産投資歴を簡潔にまとめたもの）

【B層：本人・属性資料（法人追加分）】

• 法人登記事項証明書（3ヵ月以内）
• 定款のコピー
• 決算書一式（貸借対照表・損益計算書・勘定科目内訳書、直近2〜3期分）
• 法人納税証明書（その1・その2、直近2〜3年分）
• 法人の預金通帳の写し・残高証明
• グループ会社一覧（関連法人がある場合）
• 代表者の個人確認書類・印鑑証明（A層に準ずる）
• 事務所の賃貸借契約書（法人実態確認のため）
• 固定電話番号・常駐状況の確認（メモで可）

【C層：物件資料（基本セット）】

• 物件概要書（間取り・面積・構造・所在地・価格等）
• レントロール（現況稼働状況・賃料・入居者属性一覧）
• 登記事項証明書（土地・建物、最新版）
• 公図
• 売買契約書・重要事項説明書（契約済みの場合）
• 固定資産税納税通知書または評価証明書
• 賃貸借契約書の写し（入居者がいる場合）

【D層：物件資料（築古・特殊案件で追加）】

• 修繕履歴一覧・修繕見積書・室内写真・外壁写真
• 建築確認済証・検査済証（または台帳記載事項証明書）
• 図面一式（平面図・立面図・配置図）
• 耐震診断書（旧耐震基準の場合）
• 管理会社との管理委託契約書・運営実績

【CF試算の前提整理（打診前に「不明」をゼロにする）】

• 想定賃料収入：○○円/月（満室想定）
• 稼働率の実績・想定：○○%
• 管理費：賃料収入の○○%（管理会社名：　　）
• 修繕積立費：○○円/月（根拠：　　）
• 固定資産税：○○円/年（評価証明書添付）
• 火災保険料：○○円/年
• その他費用（AD費等）：○○円/年
• 借入想定額：○○円
• 金利想定：○○%（固定/変動）
• 返済期間想定：○○年
• 月次CF（概算）：賃料収入－運営費－返済額＝○○円

審査が詰まりやすい地雷項目と連絡運用

次に、止まる理由です。

審査が途中で止まるのは「案件が悪い」からではありません。「確認できない情報がある」からです。

止まりやすいのは4点。金融資産、修繕の状況、法人の実態、そしてCF試算の前提。ここに「不明」が残ったまま申し込むと、追加照会の往復で日程が消えていきます。

お客様への依頼は、一式リストにして1回で送る。これが基本です。小出しにすると、そのたびに待ち時間が生まれます。

銀行への打診は、件名で案件を識別できるようにしておくと、問い合わせの往復が減ります。

そして残高証明書。窓口の発行に数日かかりますし、複数行に借入があれば全行分が要ります。物件が決まってから急いで集めると、間に合いません。なお、法人の実態（固定電話・常駐者・賃貸借契約）がどう見られるかは銀行の「圏外」リストにまとめていますので、あわせてご覧ください。

▼ 顧客への資料依頼メール雛形（コピペして使用）

件名：【○○物件】ご融資申込に必要な書類のご依頼（一式）

○○様

お疲れ様です。○○（担当名）です。

○○物件のご融資申込に向けて、下記の書類をご準備いただけますでしょうか。
まとめてご提出いただけると審査がスムーズに進みますため、
可能であれば○月○日（○）までにPDFでお送りいただけますと助かります。

【ご用意いただく書類リスト】

■ 本人確認・属性

• 運転免許証またはマイナンバーカード（表裏）
• 住民票（3ヵ月以内）
• 印鑑証明書（3ヵ月以内）
• 源泉徴収票（直近2〜3年分）
• 確定申告書一式（直近2〜3年分、お持ちの場合）
• 納税証明書（その1・その2、直近2〜3年分）

■ 金融資産・借入

• 預金通帳の写し（全口座、直近3ヵ月分）または残高証明書
• その他金融資産（有価証券・生命保険等）の残高証明
• 既存借入の返済予定表（住宅ローン・投資ローン・カードローン等すべて）

■ 法人の場合（追加）

• 法人登記事項証明書（3ヵ月以内）
• 決算書一式（直近2〜3期分）
• 法人納税証明書（直近2〜3年分）
• 事務所の賃貸借契約書

ご不明点があればいつでもご連絡ください。
書類はLINEまたはメールのどちらでもお送りいただけます。

○○（担当名）　TEL：　　　　LINE ID：

▼ 銀行打診メールの件名テンプレ

【打診】○○物件 / ○○市○○区 / 個人（または法人名） / 担当：○○

契約直前で止めない最終チェック

最後に、契約の直前です。

審査が通ったあと、団信・口座開設・名義確認を別々に処理して日程が崩れるケースがあります。

本申込と同時に、一体で進める。そして期日を見えるようにしておく。ここが決済を止めない最後のポイントかと思います。

団信の健康告知で問題が出ると、代替の保険の対応に日数がかかります。名義確認の漏れは、契約の当日に発覚することがあります。書類の突合は、遅くとも契約の1週間前には終わらせておきたいところです。

▼ 期日管理テンプレ（コピペして使用）

• 案件名：○○物件
• 売買契約締結日：○月○日
• 融資特約解除期日：○月○日（★最優先）
• 本申込期限（逆算）：○月○日まで
• 審査承認見込み：○月○日ごろ
• 金銭消費貸借契約日：○月○日
• 決済・引渡し日：○月○日
• 司法書士への書類提出期限：○月○日
• 小切手・振込手配期限：○月○日
• 口座開設完了確認期限：○月○日

物件概要書から収支のデータを抜き出す作業の手間を減らす方法は物件概要書→収支データ抽出のAI半自動化にまとめていますので、あわせてご覧いただけますと幸いです。

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免責事項: 本記事は一般的な情報提供を目的としており、法的助言・税務助言・投資助言ではありません。必要書類・審査基準・審査期間は金融機関、申込者の属性、物件の特性によって異なります。制度、税制、金利、各種審査条件は変更される可能性があります。個別案件については、不動産会社、金融機関、税理士、弁護士等の専門家にご確認ください。

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引用元:

• [1] manabu不動産投資「不動産投資で融資を受けるときの必要書類と入手方法を解説」
• [2] 住信SBIネット銀行「必要書類｜不動産担保ローン｜NEOBANK」
• [3] 株式会社リタ不動産「融資の事前審査、申し込みに必要な書類は？」
• [4] ベルテックス「不動産投資の融資を受ける際の必要書類を解説」
• [5] ファミリーアセットコンサルティング「不動産投資ローンの打診・申込に必要な書類」