登記簿の地番と現地の説明がわずかにズレている。図面はあるが現地との整合を誰も確認していない。増築したが表示登記を更新していない——。こうした「小さなミス」が、数億円規模の取引の直前に信頼を崩し、銀行の担保評価が止まるきっかけになることがあります。本記事では、表示登記・測量図・境界にまつわる事務ミスがなぜ信頼問題に発展するのか、銀行が何を前提として見ているのか、そして契約前にどの順序で確認すればよいかを整理します。調査や融資の前に不安がある方は、まず相談ください。
この記事で分かること
- 地番・家屋番号・住居表示の混同が、なぜ登記調査の入口ミスになるのか
- 表示登記の未更新や測量図誤記が、取引・融資・信頼にどう波及するのか
- 銀行が担保評価で登記と現物の整合を重視する理由と、確認されやすい論点
- 契約前に確認すべき資料と、そのまま使えるチェック順序
知っておきたい用語
- 表示登記（ひょうじとうき）: 建物や土地の「物理的な情報」（所在・構造・床面積など）を法務局に登録する手続き。売買や融資に使う「登記簿謄本」の一番上の部分（表題部）に載る情報で、増築や地積変更があった場合は原則1ヶ月以内に更新する義務がある。例えるなら「物件のスペックシート」を公的データベースに登録すること。
地番・家屋番号・住居表示——三つを混同すると、調査の入口で躓く
地番（ちばん）とは法務局が管理する土地ごとの固有番号であり、郵便で使う住所（住居表示）とは別のシステムで動いている。この三者を混同したまま資料を読み進めると、調査の起点からズレが生じる。
不動産を特定する際に使われる番号は、大きく三種類あります。
まず地番は、法務局が土地登記の管理をおこなうために一筆ごとに地番を割り振った番号です。登記簿や公図を調べるときはこの地番が起点になります。
次に家屋番号は、建物を特定するために付けられる固有の番号で、建物の表題登記を行うとあわせて法務局が付与するものです。もともとは地番と同じ番号が付けられていましたが、土地の分筆や合筆が行われると地番が変わりますが、家屋番号はそのまま変わらないため、地番と家屋番号が一致しなくなったケースも多くあります。
一方で住居表示は、住居表示に関する法律（住居表示法）に基づいて市町村が定めた住所であり、郵便物の届く「日常の住所」です。住居表示では個々の建物に住居番号をつけることにより住所を表示しますが、不動産登記で使われる地番や家屋番号との関連性はありません。
この三者が「同じもの」として混同されたまま取引が進むと、登記調査を地番で行うべき場面で住居表示が使われる、あるいは家屋番号と地番を同一視した説明がなされるなど、資料の読み違いが起きやすくなります。
落とし穴
住居表示が実施されているエリアでは、「〇〇丁目△番地◇号」という郵便上の住所と、登記上の地番が全く異なる番号になっていることが多い。「住所で調べれば分かる」という前提で登記調査に入ると、そもそも異なる土地・建物を確認している可能性がある。
チェックリスト
- 手元の資料（売買資料・チラシ・重要事項説明書案）に記載されている地番が、登記事項証明書の表題部の地番と一致しているか
- 家屋番号と地番が異なる場合、その乖離の原因（分筆・合筆の履歴など）を確認できているか
- 住居表示と地番の対照確認に、法務局や市区町村の「ブルーマップ」等を使ったか（感覚的な読み替えで済ませていないか）
1分で要点整理
「この物件の地番を教えてください」——この一言を最初に確認する習慣が、調査の入口ミスを防ぎます。住居表示や家屋番号ではなく、登記簿上の「地番」から調査を起こすことが基本です。
判断基準
- 売買資料に「地番」が明記されており、登記事項証明書の表題部と一致している → 調査の起点としては問題なし。次のステップ（公図・測量図との整合確認）へ
- 売買資料に「住所」しか記載がなく、地番への対照確認が済んでいない → ブルーマップまたは法務局への問い合わせで地番を特定してから調査を進める
登記情報と現地・図面がズレると、何が起きるのか
表示登記の内容が実態と一致していない場合、取引の途中で「現物と証明書が違う」という状況が発生し、売主・業者への信頼と、取引の継続可否が同時に問われることになる。
不動産の物理情報は、登記事項証明書（表題部）・公図・地積測量図・建物図面・現地の5つが相互に整合していることが前提とされます。
表示登記の未更新：不動産登記法では、建物の登記事項（所在・種類・構造・床面積など）に変更があった場合、建物所有者は1か月以内に建物表題変更登記を申請しなければならない（不動産登記法第51条）とされています。増築・改築・構造変更などがあったにもかかわらず登記が更新されていない場合、登記上の面積と現地の面積が異なる状態が続くことになります。売買する物件が「建物表題変更登記」未了の場合、買主様が金融機関から融資を受けられない場合があります。
測量図・公図の精度問題：公図とは、土地の位置や形状の概略について表した図面で、明治時代の地租改正に伴って作成された古い図面に由来するものです。明治時代では測量の技術が今ほど発達しておらず正確性に欠ける部分があることや、明治時代と現在の土地の位置や形状と公図が一致しないことも少なくありません。図面が古い場合、現地との形状差異が発生していることがあり、「公図があるから整合している」という前提での調査省略は落とし穴になります。
増築未登記の連鎖リスク：多くの金融機関では、お金を貸す際の担保とする建物の増築部分が未登記と判明した場合、未登記のままでは融資を行ってくれません。通常、金融機関は担保とする建物の現況と登記記録が一致しない場合、現況と登記記録を一致するよう求めます。
登記と実態のズレは、「後で直せばよい」という対応が取りにくいケースもあります。増築したことによって、床面積が増加し指定制限の容積率等オーバーしている違反建築の物件であった場合は、そもそも金融機関がその不動産については融資してくれないケースがあるためです。
落とし穴
「図面（測量図・建物図面）があるから大丈夫」という思い込みで、現地との整合確認を省略するケース。図面の存在と、図面が現地を正確に反映しているかどうかは別の問題です。古い図面の場合は特に、現地測量と図面の照合が必要になることがあります。
チェックリスト
- 登記事項証明書（表題部）の床面積・構造と、現地の状態が一致しているか
- 公図の土地形状・隣接関係と、現地の境界標・隣地との関係が概ね一致しているか
- 地積測量図がない（または古い）場合、現地との照合根拠が他に何かあるか
- 増築・改築の形跡がある場合、表示登記の更新履歴を確認したか
- 建物図面上の形状と、現地の建物形状が一致しているか
1分で要点整理
登記調査で取得すべき資料は「登記事項証明書・公図・地積測量図（あれば）・建物図面」の4点。これを現地確認と照合し、「整合している」「説明できる差異がある」「要確認・要是正」の3段階に仕分けることが調査の基本動作です。
判断基準
- 登記と現地が整合しており、差異があっても説明資料がある → 取引継続上の障害になりにくいが、内容の確認を記録に残す
- 増築未登記・床面積不一致など登記と現況が明確に異なる → 契約前に売主側の是正（建物表題変更登記）を条件とすることを検討する。融資が絡む場合は金融機関への事前確認が重要
銀行が担保評価で登記と現物の整合を重視する理由
銀行が融資審査において担保不動産の登記情報と現況の一致を確認するのは、担保の換価価値を正確に把握するためであり、整合が取れない状態は審査の継続に影響しうる。
不動産融資における担保評価は、万一の際に担保物件を換価して融資額を回収することを前提に行われます。担保付不動産融資では金融機関が融資を行う際に、市場価格に金融機関の担保評価割合を乗じて担保の評価を行います。この担保評価は、金融機関ごとに異なります。
この評価の前提として、「担保にとる物件が、登記簿上の内容通りに存在していること」が重要になります。銀行と住宅ローンを組むことができないのです（建物表題登記をしないと権利の登記ができず、この建物は確かに私のものだと第三者に主張できないため）という構造上、表示登記が整備されていない物件は抵当権の設定登記ができず、融資の前提が崩れるケースがあります。
また、融資審査において登記事項証明書は基本的な確認資料の一つです。「登記事項証明書」とは、不動産の登記内容を記録したもので、主に不動産の所在、地番、地目、地籍、原因及びその日付が記された表題部と、所有権に関する事項や所有権以外の権利、抵当権などの担保の情報などが法務局の登記簿に記載された証明書です。この表題部の内容と現況が一致していない場合、審査の過程で「整合の確認または是正」を求められることがあります。
ただし、審査の基準・必要資料・対応方針は金融機関・担当者・案件の特性によって異なります。「この状態では必ず融資が止まる」という一律の断定は難しく、個別の事前確認が重要です。
落とし穴
「小さな面積差異だから審査で問題にならないだろう」という見込みで進める。増築未登記の面積が軽微であっても、昨今では、わずかだったとしてもすべて登記してくださいと言われることがほとんどですので、ローンを受けて不動産を購入する場合、この未登記部分を売主様の費用負担と責任において登記してもらうのを前提で検討されることをお勧めします。
チェックリスト
- 融資申込前に、担保予定物件の登記事項証明書（表題部）と現況が一致していることを確認したか
- 増築・改築の形跡がある場合、表示変更登記の完了を確認したか、または完了を条件とした契約条項になっているか
- 建物が未登記（表題登記未了）の場合、金融機関への事前確認を行ったか
- 公図や地積測量図と現地の形状・境界に大きな差異がある場合、金融機関または土地家屋調査士への相談を行ったか
1分で要点整理
銀行審査で登記と現況が問題になりやすい場面は「増築未登記」「表示変更登記の未更新」「建物未登記」の3パターンです。いずれも、契約前の段階で売主側に是正を求めるか、金融機関への事前相談を行うことが、後の審査停滞リスクを下げる実務的な対応になります。
判断基準
- 登記上の床面積・構造と現況が完全に一致している → 担保評価の観点では基本的な整合要件を満たしている。次のステップ（境界・越境確認など）へ
- 増築未登記や表示変更登記の未更新がある → 金融機関への事前確認および、売主側の登記是正を契約条件に組み込むことを検討する
「見えないミス」が顧客の信頼を壊す——業者の仕事品質としての登記精度
富裕層顧客や法人顧客に不動産を提案する際、登記情報・図面・現地説明の整合が取れていないことは「物件の問題」ではなく「業者の仕事の質の問題」と判断される場面がある。
数億円規模の収益物件取引では、顧客は物件の収益性だけでなく、「担当者がどこまで調べ切っているか」を評価しています。その中で最も印象を損ないやすいのが、「地番が違う」「面積が登記と現地でズレている」「図面はあるが現地と違う」といった、調査段階で把握可能だったはずの不整合です。
こうした「見えないミス」が取引直前に発覚した場合、問題の実質的な大きさよりも、「なぜ事前に確認されていなかったのか」という信頼毀損のほうが大きくなることがあります。
対応の差が出るのは、次の3点です。
1. 差異を把握しているかどうか：登記と現地のズレ自体が問題になる前に、そのズレを業者が認識して資料化・説明しているかどうかで印象が大きく変わります。
2. 是正可能かどうかの見立てを持っているか：修正が必要な事項（増築未登記の是正など）と、追加説明で足りる事項（古い公図との軽微な形状差異など）を切り分けて説明できているかどうか。
3. 顧客に判断軸を渡せているか：「このズレは何で、どう対応するか、いつまでに確認できるか」を明示できる業者は、富裕層顧客や法人顧客からの信頼を維持しやすくなります。
落とし穴
「小さな事務ミスだから後で直せる」という認識で、顧客や銀行への説明を後回しにするケース。後から発覚した場合の信頼コストは、事前に説明した場合と比べて格段に高くなります。
チェックリスト
- 取引資料（売買資料・重要事項説明書案）の地番・床面積・構造が、登記事項証明書の表題部と一致しているか確認したか
- 公図・測量図・建物図面の差異を把握しており、説明できるか
- 増築・未登記・境界不明など、「是正が必要な論点」を顧客に事前に開示しているか
- 是正の期限・担当者・費用負担の整理が契約書（特約）に反映されているか（または検討中か）
1分で要点整理
顧客への説明文例（参考）：「今回の物件について、登記事項証明書・公図・現地の照合を行いました。〇〇については現状との差異があり、引渡し前に売主側で是正登記を行う予定です。詳細を資料としてお渡しします」。こうした一言が、信頼の境界線になります。
判断基準
- 差異の原因・是正可能性・説明資料の有無が整理できている → 顧客・銀行への説明が可能。取引継続の判断軸を持てている状態
- 差異の原因が不明で、是正見込みも立っていない → 契約前に土地家屋調査士や司法書士への確認を挟み、見立てを固めてから顧客説明を行う
契約前に動くべき確認順序——資料・質問・チェックの実務プレイブック
契約前の登記・測量・現地確認は、「資料を集める→相互に照合する→差異を3段階に仕分ける→是正または説明を先に動かす」の順序で進める。思い立ったその日から使えるチェック順序を示す。
以下は、物件取得前DDで登記・測量・現地の整合確認を行う際の基本的な手順です。
ステップ1：資料の取得 まず取得すべき資料は以下の4点です。法務局窓口またはオンライン（登記情報提供サービス）で取得可能です。
- 登記事項証明書（土地・建物それぞれ）
- 公図（地図または地図に準ずる図面）
- 地積測量図（ある場合）
- 建物図面・各階平面図（ある場合）
ステップ2：資料間の照合
| 確認軸 | 比較する資料の組み合わせ |
|---|---|
| 地番の一致 | 売買資料 ↔ 登記事項証明書（表題部） |
| 土地の形状・隣接関係 | 公図 ↔ 現地 |
| 面積・境界の精度 | 地積測量図 ↔ 公図 ↔ 現地 |
| 建物の床面積・形状 | 建物図面 ↔ 登記事項証明書（表題部）↔ 現地 |
| 増築・未登記の有無 | 登記事項証明書（表題部の床面積・構造）↔ 現地確認 |
ステップ3：差異の3段階仕分け
- A（追加説明で足りる）：公図と現地の軽微な形状差異など、古い図面の精度に起因するもので実務上の取引障害になりにくいもの
- B（是正が必要）：増築未登記、表示変更登記の未更新など、登記と現況が明確に異なり、銀行審査や契約進行に影響しうるもの
- C（調査が必要）：差異の原因が不明で、是正可能かどうかの見立てが立っていないもの。土地家屋調査士・司法書士・金融機関への確認を先に動かす
ステップ4：先に動かすアクション
- B該当事項は、売主側への是正要請（引渡し前完了を条件とする特約の検討）を早期に行う
- C該当事項は、専門家への確認を取引条件の整理前に挟む
- 融資が絡む場合は、是正の見込みが立った段階で金融機関への事前確認を行う
落とし穴
「契約直前に是正すれば間に合う」という前提で進め、登記是正に想定外の時間・費用・隣地交渉が発生するケース。表示変更登記は、関係者と日程調整を行い、増築部分の所有権の認定から法務局との協議調整を行う必要があり、スケジュールが読みにくい場合があります。早めの着手が重要です。
チェックリスト
- 登記事項証明書（土地・建物）を最新のものとして取得したか（古いコピーを使っていないか）
- 公図と現地の隣接関係（東側・南側に何番の土地が接しているか）を確認したか
- 地積測量図がない場合、その理由を把握しているか（古い土地で未作成、または別の図面で代替可能かどうか）
- 建物図面の床面積・形状と現地が一致しているか、増築の形跡（屋根の継ぎ目・外壁の段差など）を現地で確認したか
- 差異があった場合、A/B/Cのどの区分かを判断できているか（できていない場合は専門家確認を先に挟む）
1分で要点整理
契約前の確認は「資料取得 → 相互照合 → 3段階仕分け → 先に動く」の4ステップが基本です。「資料がある＝確認済み」ではなく、「資料を照合した＝確認済み」です。この一歩の差が、信頼毀損リスクを大きく変えます。
判断基準
- 4点の資料が揃い、相互照合で大きな差異がなく、現地説明と整合している → 登記・測量の観点では契約前準備が整っている状態
- 資料の一部が欠けている、または差異の仕分けが未了 → 専門家（土地家屋調査士・司法書士）への確認を先に進め、仕分けが完了した段階で契約条件の整理へ移る
よくある質問
Q1. 登記簿と現地の説明が少しズレているのですが、どこまでが許容範囲ですか？
A. 「どこまでが許容範囲か」という一律の基準はなく、差異の内容・原因・是正可能性・取引構造（融資の有無など）によって判断が変わります。差異の種類としては、「古い公図に由来する形状の概略差異（追加説明で足りることが多い）」と「増築未登記など登記と現況が明確に異なる（是正が必要になりやすい）」では、対応の重さが異なります。個別の状況については、土地家屋調査士や取引担当の専門家にご確認ください。
Q2. 表示登記の未更新や測量図のズレは、契約直前に直せば問題ないですか？
A. 是正自体は可能なケースが多いですが、「直前に直せば問題ない」という前提でスケジュールを組むのはリスクがあります。建物表題変更登記には現地測量・書類作成・法務局との調整などが伴い、完了までの期間が読みにくい場合があります。また、隣地所有者との境界確認が必要なケースでは、さらに時間を要します。できるだけ早い段階で是正の着手・完了見込みを確認することをお勧めします。
Q3. 銀行は増築未登記があると必ず融資を断りますか？
A. 「必ず断る」という断定は難しく、金融機関・担当者・案件の特性によって対応が異なります。ただし、増築部分が未登記の状態では抵当権設定の前提が整いにくく、多くの場合、「引渡し前に是正登記を完了することを融資条件とする」という形での対応が求められる傾向があります。融資が絡む案件では、金融機関への事前確認を早い段階で行うことが重要です。
用語解説
- 表示登記（表題登記）【ひょうじとうき／ひょうだいとうき】: 建物や土地の物理的な情報（所在・種類・構造・床面積など）を法務局に登録する手続き。不動産登記法上、新築時は所有権取得から1ヶ月以内に申請する義務がある（不動産登記法第47条）。増築・改築など登記事項に変更があった場合の更新登記（建物表題変更登記）も同様に1ヶ月以内の義務がある（同法第51条）。
- 地積測量図【ちせきそくりょうず】: 一筆の土地の面積・境界・形状を明らかにした図面で、法務局に保管される。分筆・合筆・表題登記などの際に提出が必要。古い時代の申請では存在しない場合や、現地と精度が一致しない場合がある。
- 公図【こうず】: 土地の位置・形状・地番の概略を示す図面で法務局が備える。多くは明治時代の地租改正に由来し、縮尺・精度が現地と一致しないことがある。土地の隣接関係を把握する参考資料として使われるが、精度の高い確認には地積測量図や確定測量図との併用が必要。
- 確定測量図【かくていそくりょうず】: 隣接する土地の所有者全員が境界に同意し署名・捺印した測量図。法務局の図面とは別に作成される私的な資料だが、境界の証明力が高く、売買時の重要な確認資料となる。
- 建物表題変更登記【たてものひょうだいへんこうとうき】: 増築・改築・構造変更などによって建物の登記事項に変更が生じた際に行う変更登記手続き。専門家は土地家屋調査士【とちかやちょうさし】が担当する。
免責事項: 本記事は一般的な情報提供を目的としており、法的助言・税務助言・投資助言ではありません。制度、税制、金利、審査条件、各種運用ルールは変更される可能性があります。個別案件については、不動産会社、金融機関、税理士、弁護士等の専門家にご確認ください。
引用元:
- [1] e-Gov法令検索「不動産登記法」第47条・第51条・第164条 — https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123/
- [2] LIFULL HOME’S Business「公図、地積測量図、建物図面・各階平面図の見方｜宅建業者が確認すべきポイント」— https://lab.iyell.jp/knowledge/realestate/view_map_method/
- [3] 登記費用.com「増築未登記の建物（戸建てなど）を購入するリスクと解消方法」— https://www.kawado.jp/fudousantouki/mitouki/zouchikumitouki.html
- [4] LIXIL不動産ショップ多摩センター店「中古戸建 建物未登記部分がある場合の注意点」— https://www.chuo-net.co.jp/blog/page_883.html
- [5] 東急リバブル Lnote「地番と家屋番号とは？住所との違いから注意点まで解説」— https://www.livable.co.jp/l-note/question/s19472/
