「5棟10室」の壁：銀行が投資家を”プロ扱い”する境界線

最終更新日: 2026年03月18日

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はじめに

「5棟10室を超えたら、以前より融資が進みにくくなった。」このようなご相談をいただくことがあります。実は、5棟10室は税務上の基準として知られていますが、金融機関でも投資家を「個人の資産運用」から「不動産事業」として見る一つの目安になることがあります。そのため、これまでと同じ感覚で融資を進めようとすると、必要資料が増えたり、審査に時間がかかったり、自己資金を求められるケースも少なくありません。今回は、5棟10室を境に銀行の見方がどのように変わるのか、そして買い増しをスムーズに進めるために準備しておきたいポイントをご紹介します。

「5棟10室」の壁とは何か

「5棟10室」は、銀行が投資家を”初心者”から”事業者寄り”へ切り替える判断の目安です。所得税基本通達26-9の「事業的規模」の形式基準が銀行の融資判断でも参照されるケースがあり、規模が一定を超えると「アパートローン（パッケージ型）」から「プロパーローン（個別精査型）」へ審査の土台が切り替わりやすくなります。壁の正体は「数字」ではなく「銀行の内部処理がパッケージから個別精査に切り替わるタイミング」です。名義の分散も見られ、個人・法人・配偶者名義が分かれていても実質的な支配関係があれば合算して与信判断されるケースが多いです。

なぜ銀行は一定規模を超えると姿勢を変えるのか

銀行が態度を変えるのは、融資先のリスク特性が変わるためです。「本業収入で返せる個人」から「不動産事業の成否に左右される事業体」へのシフトは、銀行にとってリスクの見方が根本的に変わることを意味します。パッケージ型では年収・勤続年数・担保評価が中心で保証会社が審査を一部担いますが、プロパーローンに移ると既存物件全体の稼働率・空室時の返済余力・物件ごとの出口戦略が問われるようになります。銀行は「属性が良ければ通す」から「事業として成り立つか精査する」方向へシフトしています。

壁を超えると何が変わりやすいか

壁を超えると3つが同時に変わります。①フルローン前提が崩れる（物件価格の10〜20%の自己資金を求められるケースが増える）、②求められる資料が一気に増える（全保有物件のレントロール・既存借入の返済予定表全件・確定申告書・決算書・修繕履歴・事業計画書等）、③審査期間が長くなる（パッケージ型の2〜3週間から1〜2ヶ月かかることも珍しくありません）。「融資が間に合わない」理由で物件を逃す場面が増えるのも壁を超えた後の現実です。

壁の前後で取るべき打ち手

買い増し前に整える順序は4点です。①既存物件の収支を整える（空室を埋め、管理コストを見直す）、②既存借入の全体像を把握する（返済予定表を全件取り寄せ、残債と時価を比較する）、③次に使える金融機関の選択肢を洗い出す、④必要な自己資金レンジを見積もる（物件価格の10〜30%を目安に手元資金の余裕を確認する）。また法人化を急がない判断も重要です。新設法人は決算実績ゼロのため初心者枠すら使えないことがあり、個人から法人への名義移転は一括返済を求められるケースもあります。法人化は「いつ・どの物件から・どの順番で」設計するものです。

現場目線

私も金融機関を訪問したり、お客様とお話しする中で感じるのは、5棟10室を超える頃から、銀行は「物件単体」だけでなく「保有資産全体」や「事業としての収益性」を重視するようになるということです。そのため、次の一棟を検討する前に、保有物件の収支や借入状況、修繕計画などを整理しておくことで、融資の進め方がスムーズになるケースもあります。購入のタイミングや金融機関の選び方によって条件が変わることもありますので、買い増しをご検討中の方は、お気軽にご相談ください。融資戦略も含めて情報提供させていただきます。

まとめ

「5棟10室」の壁は、銀行が融資先を「定型パッケージで処理できる先」から「事業として個別に精査すべき先」へ切り替える境界線の目安です。準備なく超えると自己資金不足・審査の長期化・条件悪化に直面しやすくなります。既存物件の収支を整え、全体の借入を棚卸しし、次の金融機関ルートを確認する。この順番を踏むだけで壁を超えた後の融資交渉は格段にスムーズになります。

引用元:

• [1] 税務研究会 法令集 – 所得税基本通達26-9（建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定） – https://www.zeiken.co.jp/hourei/HHTOK000030/26-9.html
• [2] 中山不動産株式会社MAGAZINE – 不動産所得の事業的規模「5棟10室基準」とは？ – https://www.nakayamafudousan.co.jp/magazine/fudousantousi/15591/
• [3] HT ファイナンス – アパートローンとプロパーローンの違いを徹底比較【2025年版】 – https://human-trust.co.jp/ht-finance/column/funding/b-apartment-loans-and-proprietary-loans/
• [4] LIFULL HOME’S 不動産投資 – 不動産投資の自己資金を銀行はどう見る？ – https://toushi.homes.co.jp/column/loan/lending_strategy/beginner1288/
• [5] 福岡投資ナビ – 不動産投資ローンの審査基準と通りやすい銀行を徹底解説 – https://fukuokatoushi.com/fudousantoushi-apartment-75/