「土地値物件」の見極め方：収益がゼロでも銀行が評価する担保の正体

「土地値だから、まず損はしませんよ。」

この言い方を聞くことがあります。

ただ、その「土地値」がどの数字を指しているのかは、確かめたほうがよいかと思います。実勢価格なのか、路線価なのか。そして銀行がいくらで評価するのかは、また別の話です。

営業では、土地値物件を見たときに真っ先に見るのが、この差です。業者の言う土地値と、銀行の積算担保評価。ここが一致していることは、あまりありません。

さらに言えば、土地値で買えたとしても、次の買主に融資が付かなければ出口で止まります。

今回は、銀行が土地値をどう評価しているのかと、そのズレの正体をご紹介します。

「土地値物件」とは何か。なぜ収益ゼロでも銀行が評価するのか

まずは、言葉の中身からです。

土地値物件とは、建物の収益がほぼゼロでも、土地の価値だけで物件価格を説明できる物件です。

銀行は収益不動産を2つの方法で評価します。収益還元法（賃料収入から価値を計算する）と、積算評価（土地と建物を合算する）です。

収益が弱い物件では、積算評価における土地の価値が担保として働きます。ただしこれは、「担保として評価できる土地の条件が整っている場合」に限られます。

そして業者の説明する「土地値」と、銀行の積算担保評価は、掛け目・建物の減価・個別の条件で大きくずれます。ここが出発点です。

なお、積算評価そのもののしくみは築古木造「耐用年数超え」でも融資を通すにまとめていますので、あわせてご覧ください。

路線価・公示地価・実勢価格はどう違うのか

次に、3つの数字です。混ざりやすいところです。

路線価（国税庁・7月公表）は相続税の計算用で、公示地価の約8割が目安です。

公示地価（国交省・3月公表）は不動産取引の価格の目安。

実勢価格は、市場での実際の成約価格です。

銀行の積算担保評価では、土地の計算のベースに主に路線価を使います。そして最終の評価は、路線価に担保掛け目（一般的に70〜80%、金融機関によっては60%）を乗じて出します。

さらに、土地の形状・接道・法規制などの個別の条件で減価されることもあります。

つまり「路線価が高い＝担保評価が高い」と直結させるのは危ないということです。

業者が言う「土地値で買える」とのズレは4つ

では、なぜズレるのか。要因は4点です。

1つめ、法定耐用年数を超えた建物は、建物の評価がゼロになります。

2つめ、更地にするには解体の費用がかかります。これは出口の手取りから差し引かれます。

3つめ、銀行の掛け目と、業者の「土地値」の計算ベースが違います。実勢価格で言っているのか、路線価で言っているのか。ここが食い違います。

4つめ、接道・形状・法規制・土壌汚染のリスクによる個別の減価です。

この4つを確かめないまま「土地値だから安い」と判断すると、いざ融資を打診したときに評価が出ません。

出口を更地・建替・売却で考えるとき、何を先に確認するか

出口は、買う前に設計しておきます。

更地にして売る場合。建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たさない土地は再建築不可になります。買主の融資が付きにくく、売却価格は通常の50〜70%程度にとどまるケースが一般的です。

建替で出る場合。用途地域・容積率・建蔽率で、想定している建物が建てられるかを確かめます。

現状のまま売る場合。次の買主が融資を付けられるかどうかが、そのまま流動性になります。

そして、再建築不可・市街化調整区域・境界の未確定。これが重なると、更地化そのものが予定どおり進みません。

買主融資が出やすい土地値物件の特徴と、落とし穴

最後に、条件を並べます。

融資が出やすいのは、路線価の高い地域。接道義務を満たす再建築可能な整形地。そして境界が確定していて権利関係が明快な土地です。

逆に付きにくくなるのは、再建築不可（接道不備）、著しく不整形または旗竿地、市街化調整区域、土壌汚染のリスク、そして権利関係が複雑な土地です。

「次の買主が現金買いしか付かない」という状況になると、売却先は投資家に限られます。価格も期間もかかります。非常にもったいない止まり方です。

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免責事項: 本記事は一般的な情報提供を目的としており、法的助言・税務助言・投資助言ではありません。制度、税制、金利、審査条件、各種運用ルールは変更される可能性があります。個別案件については、不動産会社、金融機関、税理士、弁護士等の専門家にご確認ください。

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引用元:

• [1] 国土交通省「主な公的土地評価一覧」
• [2] 国税庁「路線価等について（令和4年分）」
• [3] AGビジネスサポート「不動産担保ローンの担保評価額の算出方法」
• [4] アサックス「不動産担保ローンの担保評価額の決定方法」
• [5] 不動産投資の森「不動産の銀行評価（担保積算方法）と融資を受けやすい物件の特徴」