「管理会社を変える」決断：踏み切れない理由と変更の実務手順

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最終更新日: 2026年04月24日

管理会社への不満を抱えながら踏み切れないオーナーに共通するのは、「変えるのが面倒」「入居者に影響が出る」という心理的障壁です。本記事では変更すべき局面・確認すべき論点・実務手順・新管理会社の選び方を整理します。

オーナーが管理会社変更に踏み切れない理由は何か

管理会社を変えても入居者との賃貸借契約の内容は変わりません。入居者への影響は振込口座と緊急連絡先の変更のみで、新管理会社が書面で告知します。引継ぎ実務の大半は管理会社間で行われ、オーナーが直接動く場面は解約通知・新管理会社との契約書署名・書類確認程度です。「変えない現状維持」にも収益悪化のリスクがある点は押さえておく必要があります。変更の意思を固める前に旧管理会社への解約通知を先走らせないよう注意し、新管理会社の選定が済んでから順序よく進めることが原則です。

変更前に確認すべき契約・精算・引継ぎの論点

まず現在の管理委託契約書を確認し、解約予告期間（国土交通省の標準では3か月前書面通知）と違約金の有無を把握します。次の更新タイミングで切り替えを狙うと違約金を回避しやすい場合があります。精算で押さえるべきは、預かり敷金の残高・管理費の月割精算・未収家賃の3点です。特に敷金は旧管理会社が入居者から預かっていた残高を書面で確認し、新管理会社への移管金額と照合することを管理会社間に任せきりにしないことが重要です。引継ぎ書類（賃貸借契約書・鍵・修繕履歴・法定点検記録・家賃保証状況）のリストも手元で把握しておきます。

管理会社変更の実務手順をどう進めるか

変更の実務は「新管理会社を先に決める→旧管理会社に解約通知→引継ぎ確認→入居者通知→切り替え」の順で進みます。旧管理会社への通知より前に新管理会社を選定・契約しておくことで、スケジュール管理が安定します。解約通知は書面で、予告期間を守って送付します。引継ぎではオーナーが月末・月初の家賃精算の二重払い・漏れを確認し、入居者への通知は切り替え1か月以上前に行います。管理会社の繁忙期（1〜3月）は引継ぎ品質が下がるリスクがあるため、4〜11月に切り替えを完了させることを目指してください。旧管理会社が非協力的になるケースでは、感情的な対立を避け、契約上の権利に基づいて粛々と進めることが重要です。

新管理会社候補をどうスクリーニングするか

管理会社の選定は「管理料の安さ」だけで決めることのリスクが高い局面です。重要なのは料率の高低ではなく「何が含まれていて何が別料金か」の透明性で、広告費・修繕手配手数料・更新事務手数料・退去時原状回復の費用体系を確認します。空室対策の実力では担当エリアの仲介ネットワーク・ポータル掲載の実績・賃料設定の提案力を、入居者対応では緊急時の24時間対応体制と修繕工事の発注フローを確認します。候補2〜3社から見積もりを取り、業務範囲と別料金の内訳を並べて比較することが判断の土台になります。管理料が安くても対応が薄い場合、収益改善につながらないだけでなく入居者満足の低下を招くリスクがあります。

免責事項: 本記事は一般的な情報提供を目的としており、法的助言・税務助言・投資助言ではありません。制度、税制、金利、審査条件、各種運用ルールは変更される可能性があります。個別案件については、不動産会社、金融機関、税理士、弁護士等の専門家にご確認ください。

引用元:

• [1] 国土交通省「賃貸住宅標準管理委託契約書の策定について」 – https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000168.html
• [2] ABLAZE PARTNERS「賃貸管理会社をトラブルなく解約・変更する方法」 – https://ablaze-p.co.jp/blog02/3477
• [3] HOME4U「不動産の管理会社を変更したい！変更の仕方と変更したほうがいいケースを解説」 – https://www.home4u.jp/lease/contents/mediate/lease-48-41347/
• [4] グローリア・ライフ・クリエイト「管理会社変更で引き継ぎに必要な書類」 – https://www.glc-inc.jp/column/7414/
• [5] マネーフォワードクラウド「管理会社とは？仲介会社との違いや役割・業務範囲・選び方」 – https://biz.moneyforward.com/realestate/basic/754/