「5棟10室」の壁：銀行が投資家を”プロ扱い”する境界線

「5棟10室」の壁とは何か

「5棟10室」は、銀行が投資家を”初心者”から”事業者寄り”へ切り替える判断の目安です。所得税基本通達26-9の「事業的規模」の形式基準が銀行の融資判断でも参照されるケースがあり、規模が一定を超えると「アパートローン（パッケージ型）」から「プロパーローン（個別精査型）」へ審査の土台が切り替わりやすくなります。

壁の正体は「数字」ではなく「銀行の内部処理がパッケージから個別精査に切り替わるタイミング」です。

名義の分散も見られます。個人・法人・配偶者名義が分かれていても、実質的な支配関係があれば合算して与信判断されるケースが多いです。

なぜ銀行は一定規模を超えると姿勢を変えるのか

銀行が態度を変えるのは、融資先のリスク特性が変わるためです。「本業収入で返せる個人」から「不動産事業の成否に左右される事業体」へのシフトは、銀行にとってリスクの見方が根本的に変わることを意味します。

パッケージ型では年収・勤続年数・担保評価が中心で、保証会社が審査を一部担います。プロパーローンに移ると、既存物件全体の稼働率・空室時の返済余力・物件ごとの売却戦略が問われるようになります。

銀行は「属性が良ければ通す」から「事業として成り立つか精査する」方向へシフトしています。

壁を超えると何が変わりやすいか

壁を超えると3つが同時に変わります。

① フルローン前提が崩れる
物件価格の10〜20%の自己資金を求められるケースが増えます。

② 求められる資料が一気に増える
全保有物件のレントロール、既存借入の返済予定表全件、確定申告書、決算書、修繕履歴、事業計画書などが必要になります。

③ 審査期間が長くなる
パッケージ型の2〜3週間から、1〜2ヶ月かかることも珍しくありません。

「融資が間に合わない」という理由で物件を逃す場面が増えるのも、壁を超えた後の現実です。

壁の前後で取るべき打ち手

買い増し前に整える順序は4点です。

① 既存物件の収支を整える
空室を埋め、管理コストを見直します。

② 既存借入の全体像を把握する
返済予定表を全件取り寄せ、残債と時価を比較します。

③ 次に使える金融機関の選択肢を洗い出す
自分の属性と物件タイプに合う銀行の種別を絞り込みます。

④ 必要な自己資金レンジを見積もる
物件価格の10〜30%を目安に、手元資金の余裕を確認します。

また、法人化を急がない判断も重要です。新設法人は決算実績ゼロのため初心者枠すら使えないことがあり、個人から法人への名義移転は一括返済を求められるケースもあります。法人化は「いつ・どの物件から・どの順番で」設計するものです。

引用元:

• [1] 税務研究会 法令集 – 所得税基本通達26-9（建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定） –
• [2] 中山不動産株式会社MAGAZINE – 不動産所得の事業的規模「5棟10室基準」とは？ –
• [3] HT ファイナンス – アパートローンとプロパーローンの違いを徹底比較【2025年版】 –
• [4] LIFULL HOME’S 不動産投資 – 不動産投資の自己資金を銀行はどう見る？ –
• [5] 福岡投資ナビ – 不動産投資ローンの審査基準と通りやすい銀行を徹底解説 –