48歳からの「35年ローン」逆引き銀行リスト

最終更新日: 2026年03月20日

⚡ 速攻要点整理

はじめに

こんにちは。BANYUの松原です。

個人で利用する不動産投資ローンは、住宅ローンと同様に完済年齢の上限が設定されている金融機関が多くあります。そのため、年齢によって借入期間が短くなり、毎月の返済額や購入できる物件価格が変わることも少なくありません。

私がお客様へご提案する際も、現在のご年齢だけでなく、将来の運用や出口戦略まで見据えた資金計画を大切にしています。今回は、年齢と融資期間の関係について分かりやすくご紹介します。

48歳で「35年ローンは難しい」と言われる理由

多くの金融機関は融資期間の上限を「完済時年齢」で設定しています。完済時80歳未満が一般的な目安で、48歳＋35年＝83歳となり制限を超えるため、35年は難しいケースが多いです。一方、完済時85歳まで認める金融機関もあり、その場合は48歳でも35年が理論上可能です。一律に諦めず「完済時年齢の上限がどこまでか」を金融機関ごとに確認することが起点になります。また団体信用生命保険（団信）の加入年齢上限も関係してきます。団信に加入できない年齢では、銀行が融資を断るケースや、金利が上乗せになるケースもあるため、年齢と団信の条件は事前に確認が必要です。

実融資期間と「返済ピッチ」は別物である

「35年ローン」と一口に言っても実態は2通りあります。実融資期間35年は契約上最初から35年分の融資が確定している形態です。返済ピッチ35年は月々の返済額を35年想定で組むが、実契約は10〜15年など短く、満期時に再審査を経て更新する形態です。「35年ピッチで組める」と言われた場合、実質的には再審査前提の構成であることがあります。月々の負担は抑えられる一方、再審査時の条件変更リスク（金利上昇・審査基準の変化・物件評価の下落）は理解しておく必要があります。どちらの形で組むのかを事前に確認し、将来の再審査シナリオも想定した上で判断することが重要です。

48歳からの「逆引き」候補行の絞り方

「良い物件を見つけてから、どこで借りよう」という順番だとエリアや期間の相性で詰まることがあります。自分の年齢・居住地・属性・金融資産で現実的な金融機関の類型を先に絞り、そのうえで物件を探す逆算の順番が48歳以降では特に重要です。候補行を絞る軸は、居住地・法人所在地が営業エリア内かどうか、次に属性重視型・担保重視型・返済ピッチ型のどれが自分の強みに合うかです。属性重視型は年収・勤続年数を重視するため会社員に強く、担保重視型は物件の土地値評価を重視するためエリアの良い物件に強く、返済ピッチ型は月々の返済額を調整できるため年齢制限を超えやすい傾向があります。

相談前に揃える3点

年収資料（直近2〜3年の源泉徴収票）、既存借入の一覧と返済予定表（全件）、金融資産（預金・投資信託・保険解約返戻金など換金性のあるもの）の3点を整理しておくことが有効です。物件が決まっている場合は、修繕履歴・建物診断・出口シミュレーション（10〜15年後の売却・借換え想定）を加えると期間延長の根拠資料として機能します。金融資産は頭金として使える部分と手元に残す部分を分けて整理しておくと、相談時の交渉材料になります。

現場目線

私がお客様から融資のご相談をいただく際も、「まだ購入は先だから」と考えられている方が少なくありません。しかし、年齢によって融資期間が短くなると、毎月の返済額や購入できる物件価格に影響することがあります。そのため、不動産投資に限らず、ローンを組む予定のある方は、買う買わないに限らず、できるだけ早い段階で融資の可能性を確認しておくことをおすすめしています。BANYUでは、お客様のご年齢やご状況に合わせた資金計画についてもご提案しておりますので、お気軽にご相談ください。

まとめ

48歳で「35年ローンは難しい」と感じる背景には、完済時年齢の制限や返済ピッチの誤解があります。しかし一律不可ではありません。営業エリアで候補行をふるいにかけ、属性重視型・担保重視型・返済ピッチ型に分けて逆引きし、年収・借入・金融資産・修繕・出口の資料を事前に整える。この順番で相談の精度と選択肢は大きく広がります。

引用元:

• [1] 東証不動産「不動産投資に年齢制限はある？何歳から始められる？年齢別の投資戦略を紹介」 – https://www.tohshin.co.jp/magazine/article0174.html
• [2] ダイヤモンド不動産研究所「住宅ローンを借りられる年齢は？15銀行の審査基準を徹底比較」 – https://diamond-fudosan.jp/articles/-/101162
• [3] 協和信用保証「不動産担保ローンは何歳まで借りられる？70歳・80歳以上が利用する方法」 – https://kshc.jp/information/senior-citizen/
• [4] カーディフ生命 スマイルすまい「団体信用生命保険の加入条件に年齢制限はあるの？」 – https://danshin-smile.cardif.co.jp/application-age-limit/
• [5] 東急リバブル「住宅ローンと不動産投資ローンの違いとは？仕組み・金利・審査の違いを徹底比較」 – https://www.livable.co.jp/fudosan-toushi/knowledge/basic/pro050/