築古35年でも融資期間は伸ばせる：銀行が納得する資料パッケージの組み方

なぜ築古35年でも融資期間は固定ではないのか

融資期間は「法定耐用年数から築年数を引いた年数」で自動的に決まると思われがちですが、金融機関によって独自の補正がかかっています。

RCを実質55〜60年で見る金融機関や、木造でも「50－築年数」で計算するケース、耐用年数と関係なく一律最長30年を設定するケースも存在します。「築古だから短い期間しか出ない」は、すべての金融機関に共通するルールではありません。

銀行が本当に見ているのは「この物件に貸して返ってくるか」という事業継続性と回収可能性です。法定耐用年数は税務上の基準であり、銀行の融資判断は別の論理で動いています。

銀行が期間を伸ばすときに求める3つの合理的根拠

審査担当者が本部稟議で「なぜこの古い物件に長い期間を設定してよいか」を説明できる材料が必要です。根拠は3点です。

① 建物が持つ根拠
基幹部分の修繕が適切に行われてきたか。今後10〜20年の修繕計画と費用見積があるか。インスペクションで現況が可視化されているか。

② 収益が続く根拠
レントロールと稼働率推移が安定しているか。周辺賃料相場との整合性があるか。エリアの賃貸需要が維持される根拠があるか。

③ 最後に回収できる根拠
土地値（路線価・実勢価格）が残債を下回らないか。次の買い手が融資を受けられる物件か。再建築可能か。

この3点が揃うと、担当者が本部に説明しやすくなります。

融資期間を最大化する資料パッケージ4本柱

上記3つの根拠を、審査担当者が本部説明に使える形で束ねます。

① 修繕履歴・長期修繕計画・工事見積
基幹修繕の時系列履歴に加え、今後10〜20年の修繕スケジュールと概算見積を用意します。

② 運営実績・レントロール・需要分析
稼働率推移と送金履歴、周辺賃料相場データとの比較を揃えます。

③ 建物診断・インスペクション・維持管理証憑
専門家による現況報告書で、必要な費用を数値化します。

④ 売却想定・土地値・再売却シナリオ
10〜15年後の売却想定を土地値ベースで試算し、残債推移と照らして「売却してもローンが残らない」ことを示します。

資料で覆せる問題と、覆しにくい問題の線引き

資料を整えれば必ず通るわけではありません。事前に線引きを把握しておくと、物件の選別精度が上がります。

覆せる問題
修繕履歴がないが建物の状態は良好→インスペクションで補える。稼働率が一時的に低い→回復シナリオを提示できる。売却想定が曖昧→土地値ベースの試算で根拠化できる。

覆しにくい問題
再建築不可や接道条件に重大な問題がある→回収可能性が大きく下がる。構造的な劣化が深刻で修繕費が物件価値を上回る→事業性の説明が困難。エリアの賃貸需要が構造的に退潮→収益継続性の根拠が立てにくい。

引用元:

• [1] みんなの不動産「不動産投資で押さえておきたい法定耐用年数とは？木造・RCの差が生むメリットを徹底解説」 –
• [2] オリックス銀行「不動産投資で後悔しない！建物のコンディションを理解したうえで不測の費用負担を回避」 –
• [3] 合同会社なごみ「銀行の融資条件 耐用年数オーバーの物件とフルローン・オーバーローンについて」 –
• [4] 長期修繕計画付きインスペクション –
• [5] なんたく不動産（note）「銀行が評価する「収益物件」とは？融資が通る・通らないの分かれ道」 –