築古35年でも融資期間は伸ばせる：銀行が納得する資料パッケージの組み方

最終更新日: 2026年03月21日

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はじめに

「築が古いから、融資期間は短くなるかもしれない。」そのように考えて物件を諦めてしまう方は少なくありません。しかし実際には、法定耐用年数だけで融資期間が決まるわけではなく、金融機関ごとに異なる審査基準があります。私自身も複数の金融機関へ訪問し、融資担当者と情報交換を行っていますが、築年数だけで判断するのではなく、「建物の状態」「収益性」「売却戦略」を総合的に評価する銀行が増えていると感じています。今回は、築古物件でも融資期間を伸ばせる可能性がある理由と、金融機関が評価しやすい資料の準備方法についてご紹介します。

なぜ築古35年でも融資期間は固定ではないのか

融資期間は「法定耐用年数から築年数を引いた年数」で自動的に決まると思われがちですが、金融機関によって独自の補正がかかっています。RCを実質55〜60年で見る金融機関や、木造でも「50－築年数」で計算するケース、耐用年数と関係なく一律最長30年を設定するケースも存在します。「築古だから短い期間しか出ない」はすべての金融機関に共通するルールではありません。銀行が本当に見ているのは「この物件に貸して返ってくるか」という事業継続性と回収可能性です。法定耐用年数は税務上の基準であり、銀行の融資判断は別の論理で動いています。

銀行が期間を伸ばすときに求める3つの合理的根拠

審査担当者が本部稟議で「なぜこの古い物件に長い期間を設定してよいか」を説明できる材料が必要です。根拠は3点です。①建物が持つ根拠：基幹部分の修繕が適切に行われてきたか、今後10〜20年の修繕計画と費用見積があるか、インスペクションで現況が可視化されているか。②収益が続く根拠：レントロールと稼働率推移が安定しているか、周辺賃料相場との整合性があるか、エリアの賃貸需要が維持される根拠があるか。③最後に回収できる根拠：土地値（路線価・実勢価格）が残債を下回らないか、次の買い手が融資を受けられる物件か、再建築可能か。この3点が揃うと担当者が本部に説明しやすくなります。

融資期間を最大化する資料パッケージ4本柱

上記3つの根拠を、審査担当者が本部説明に使える形で束ねます。①修繕履歴・長期修繕計画・工事見積（基幹修繕の時系列履歴＋今後10〜20年の修繕スケジュールと概算見積）、②運営実績・レントロール・需要分析（稼働率推移と送金履歴、周辺賃料相場データとの比較）、③建物診断・インスペクション・維持管理証憑（専門家による現況報告書で費用を数値化）、④出口想定・土地値・再売却シナリオ（10〜15年後の売却想定を土地値ベースで試算し、残債推移と照らして「売却してもローンが残らない」ことを示す）。

資料で覆せる問題と、覆しにくい問題の線引き

資料を整えれば必ず通るわけではありません。覆せる問題は、修繕履歴がないが建物の状態は良好→インスペクションで補える、稼働率が一時的に低い→回復シナリオを提示できる、出口想定が曖昧→土地値ベースの試算で根拠化できる。覆しにくい問題は、再建築不可や接道条件に重大な問題がある→出口の回収可能性が大きく下がる、構造的な劣化が深刻で修繕費が物件価値を上回る→事業性の説明が困難、エリアの賃貸需要が構造的に退潮→収益継続性の根拠が立てにくい。この線引きを事前に把握しておくと物件の選別精度が上がります。

現場目線

実際の営業でも、「築年数だけで諦める」のは非常にもったいないケースがあります。築古物件であっても、修繕履歴やインスペクション、安定した賃貸実績、売却戦略などを整理して金融機関へ提出することで、融資条件が改善される可能性があります。弊社では、物件のご紹介だけでなく、どの金融機関が相性が良いのか、融資期間を伸ばせる可能性があるか、金融機関へ提出する資料は何が必要か、といった点も含めて、お客様ごとにサポートしております。築古物件をご検討中の方や、「融資期間が短い」と言われてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。一つの銀行で難しいと言われた案件でも、金融機関や資料の整え方によって可能性が広がるケースがあります。

まとめ

築古35年の物件でも、融資期間が「法定耐用年数の残り」で決まるわけではありません。銀行が見るのは「建物が持つか」「収益が続くか」「最後に回収できるか」の3点です。修繕履歴・運営実績・建物診断・出口想定の4本柱で資料化すれば本部稟議に上げられる材料になります。「古いから無理」で止まるのではなく、「何の根拠が足りないか」を先に整理することが最短ルートです。

引用元:

• [1] みんなの不動産「不動産投資で押さえておきたい法定耐用年数とは？木造・RCの差が生むメリットを徹底解説」 – https://minna-fudosan.com/estate-lifespan
• [2] オリックス銀行「不動産投資で後悔しない！建物のコンディションを理解したうえで不測の費用負担を回避」 – https://www.orixbank.co.jp/column/article/039/
• [3] 合同会社なごみ「銀行の融資条件 耐用年数オーバーの物件とフルローン・オーバーローンについて」 – https://www.nagomi.org/news/43
• [4] 長期修繕計画付きインスペクション – https://www.ri-insp.com/service/shuzenkeikaku-inspection/
• [5] なんたく不動産（note）「銀行が評価する「収益物件」とは？融資が通る・通らないの分かれ道」 – https://note.com/nantaku_hudousan/n/n676c614d02b5