購入前セルフチェックリスト

買付を入れるとき、どうしても番手が気になります。

「一番手で入れないと取られる」と思うと、手元の資料を見きらないまま出してしまう、、、というのは、私たち営業もよく見る場面です。

ただ、実際に前に進むのは一番速い人ではないかと思います。売主側から見て、話が進みやすいのは、聞かれたことに即答できる買主のほうです。逆に、こちらの質問に「まだ見ていません」が続くと、番手が上でも止まります。

今回は、買付を出す前に埋めておきたい項目と、埋まらなかったときにどうするかをお話しします。

買付は「抜け漏れを潰した人」が前に進める

まずは考え方から。

未確認のまま進むのは、リスクを消したのではなく、後ろに送っただけです。送った先が決済前だと、もう戻れません。

なので、埋めるのは「物件・融資・契約」の3つ。それぞれをYes／No／未確認の3択にして、未確認がどこに残っているかを見えるようにします。

Noがあるから見送り、という話ではありません。危ないのは、Noでも未確認でもなく「見ていない項目があることに気づいていない」状態かと思います。

申込前に見るのは、物件・融資・契約の3つ

では中身です。

物件 収支計算、レントロール、賃貸借契約書、修繕履歴、税明細、登記、そして数字の整合。区分マンションなら管理規約と調査報告書も入ります。

融資 事前審査がどこまで進んでいるか、金利と返済期間、そしてキャッシュフローの余力。

契約 重説ドラフト、契約不適合責任の範囲、融資特約の有無、引渡条件、境界の確定。

この中で私が特に気にしているのが修繕履歴です。RCだと配管の更新、雨漏り、地下駐車場の水漏れ、それにエレベーターの更新。どれも一度出ると金額が大きいので、履歴が取れていない物件は、そこだけで収支が変わってしまいます。

ここが曖昧なら止める。買付前の赤信号5項目

次は、出たら立ち止まりたい5つです。

①根拠の資料が出てこない、②資料ごとに数字が一致しない、③修繕が不明なうえ追加の質問にも応じてもらえない、④融資がまだ固まっていないのに急かされる、⑤出口の話が根拠のない希望的観測だけ。

この5つです。1つ当てはまったら必ず撤退、というものではありません。

ただ、判断の軸にしたいのは、対応に誠意があるかどうかかと思います。以前お会いした方も、リスクを先に出してくれる相手のほうが信頼できる、とおっしゃっていました。これは本当にその通りで、都合の悪いことを先に言ってくれる売主・業者は、後から大きな話が出てきにくいです。

逆に、聞くたびに説明が変わる相手は、、、正直なところ、進めても良いことは少ないかと思います。

チェック結果を持って相談へ

埋め終わったら、そのまま相談に持っていきます。

「未確認」で残った項目が、そのまま相談の議題になります。こちらで用意するのは、概要書・レントロール・収支計算・融資の進み具合・不明点のメモ。この5点です。

これがあると、相談の中身が変わります。どの不明点から潰すか、どこまで埋まらなければ降りるか、次に誰へ何を聞くか。ここまで具体的に持ち帰れます。

「何を聞けばいいか分からない」という状態のまま相談に来られる方は多いのですが、埋めてから来ていただくと、同じ1時間でも密度がまったく違います。

チェックリストのダウンロード

この記事のチェック項目はPDF（印刷用）とExcel（入力用）でダウンロードできます。

→ PDF版をダウンロード（印刷用・A4 1枚）

→ Excel版をダウンロード（入力・自己診断用）

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免責事項: 本記事は情報提供を目的としており、投資・法的・税務助言ではありません。制度・税制・金利等は変更される場合があるため、最新情報は公的機関・専門家にご確認ください。

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引用元:

• [1] みんなの不動産「不動産投資における買付証明書の書き方マニュアル」
• [2] 東急リバブル「不動産デューデリジェンスとは？不動産の取引に欠かせない調査について解説」
• [3] e-すまい「投資用不動産の重要事項説明で注意するべきポイントは？」
• [4] 野村不動産ソリューションズ「レントロールとは？プロが教える見方、作り方、危ない物件の見分け方」
• [5] SUUMO「重要事項証明書で事前に確認すべきポイント」