融資の全体手順

最終更新日：2026年06月15日

はじめに

いつもありがとうございます。BANYUの松原です。
不動産投資の大きな特徴の一つは、金融機関の融資を活用することで、自己資金以上の規模の投資ができる点です。そのため、不動産投資では物件選びだけでなく、融資戦略も非常に重要になります。
実際に私もお客様から融資に関するご相談をいただく機会が多く、「ローンを制する者が不動産投資を制する」と言われることもあります。今回は、不動産投資における融資の考え方について解説したいと思います。

⚡ 速攻要点整理

融資は「準備ゲーム」

物件探しが先行して融資の土台がないまま時間切れになるケースは珍しくありません。自己資金の整理・書類の準備・金融機関の選定・事前審査の4ステップを順番に進めることで、融資のブラックボックス感は大幅に薄れます。

自己資金の考え方──「いくら必要か」より「どう見られるか」

金融機関は頭金だけでなく、諸費用・当面の運転資金・予備費を含めた資金全体を見ています。「借りられるか」と「投資として成り立つか」は別の問題として考えてください。

金利と返済比率──「返せる」と「投資として成立する」は別の話

金利が上がると返済額が増えCFが減り、空室や修繕への耐性が下がります。変動金利は将来の上昇リスクがあり、固定金利は初期金利が高めに設定されるのが一般的です。返済比率が高いほど余力が少なく、DSCRが1.0を下回ると収益だけでは返済できない状態です。

事前審査までの4ステップ

Step0で年収・借入・資産を整理し、Step1で通帳の資金移動を確認。Step2で必要書類（会社員は源泉徴収票、自営業は確定申告書）を準備し、Step3で複数の金融機関に相談して条件の幅を把握。Step4の事前審査では提出情報を一貫させること。書類の不一致や説明のブレは信用を損ないます。

現場目線

収益不動産は人気物件ほど、融資特約なしで購入を検討される方が優先されるケースがあります。そのため、購入を検討する前に、ご自身がどの程度の融資を利用できるのかを把握しておくことが重要です。
私自身もお客様へご提案する際は、事前に金融機関へ融資の方向性を確認し、購入時に少しでも有利に進められるようサポートしています。BANYUでは定期的に金融機関への訪問や情報交換を行い、最新の融資動向を把握しています。不動産投資をご検討の際は、お気軽にご相談ください。

まとめ

「返済できるか」だけでなく「投資として安全余力があるか（DSCR・CF耐性）」を意識しながら準備を進めてください。融資の詳細が固まったら、出口を含めた全体判断に進みましょう。

免責事項：本記事は情報提供を目的としており、投資・法的・税務助言ではありません。制度・税制・金利等は変更される場合があるため、最新情報は公的機関・専門家にご確認ください。

引用元

[1] 東急リバブル「不動産投資ローンの審査に落ちる理由とは？審査基準と対策を解説」

[2] LIFULL HOME’S「不動産投資の自己資金を銀行はどう見る？ポイントと注意点を紹介」

[3] 大東建託「不動産投資で融資を活用する流れや必要な書類は？」

[4] セゾンハウス「金利上昇局面に知っておきたい投資指標『DSCR』とは」

[5] オリックス銀行 manabu「不動産投資で融資を受けるときの必要書類と入手方法を解説」