「管理会社を変える」決断：踏み切れない理由と変更の実務手順

「管理は任せる前提で買っています。」

オーナー様とお話ししていると、この前提の方がほとんどかと思います。自主管理はしない。だからこそ、任せる相手は大事になります。

ただ、不満を持ちながらも替えられないという方は少なくありません。理由はだいたい2つです。「変えるのが面倒」「入居者に影響が出るのでは」。

実際のところ、入居者への影響は振込口座と緊急連絡先の2つだけです。引継ぎの実務も、大半は管理会社どうしで進みます。

そして、替えないという選択にも収益悪化のリスクはあります。

本日は、替えるかどうかの判断と、替えるときの順番をお話しします。

オーナーが管理会社変更に踏み切れない理由は何か

まずは、心理的なハードルからです。

管理会社を変えても、入居者との賃貸借契約の内容は変わりません。入居者への影響は、振込口座と緊急連絡先の変更のみで、これは新しい管理会社が書面で告知します。

引継ぎの実務も、大半は管理会社どうしで行われます。オーナー様が直接動く場面は、解約通知、新しい管理会社との契約書への署名、そして書類の確認くらいです。

つまり「面倒だから」という理由の中身は、思っているより小さいかと思います。

そのうえで押さえておきたいのが、「変えない現状維持」にも収益悪化のリスクがあるという点です。

ひとつだけ注意があります。変更の意思を固める前に、旧管理会社への解約通知を先走らせないこと。新しい管理会社の選定が済んでから、順序よく進めるのが原則です。

管理会社を変更するメリット・デメリット

では、何が得られて、何を負担するのか。並べて比べます。

メリット①：空室対策・修繕対応・報告体制が改善しうる。 仲介のネットワークや賃料設定の提案力が変われば、稼働率と収益に直接効いてきます。

メリット②：費用の内訳が見直せる。 広告費、修繕手配の手数料、更新事務の手数料。何が管理料に含まれていて、何が別料金なのかを棚卸しできます。

メリット③：入居者への影響は限定的。 賃貸借契約の内容は変わらず、変更点は振込口座と緊急連絡先のみです。

デメリット①：解約の予告期間と違約金が発生しうる。 国土交通省の標準では3か月前の書面通知が必要で、契約によっては違約金がかかります。

デメリット②：精算と引継ぎの確認に手間がかかる。 預かり敷金の残高照合、月割の精算、未収家賃、引継ぎ書類のチェック。ここはオーナー様側でも把握が要ります。

デメリット③：時期によって引継ぎの品質が下がる。 管理会社の繁忙期（1〜3月）に重なると、対応が薄くなるリスクがあります。

変更前に確認すべき契約・精算・引継ぎの論点

判断が固まったら、動く前の確認です。

まず現在の管理委託契約書を見ます。解約の予告期間（国土交通省の標準では3か月前の書面通知）と、違約金の有無です。次の更新のタイミングで切り替えを狙うと、違約金を避けやすい場合があります。

精算で押さえるのは3点。預かり敷金の残高、管理費の月割精算、未収家賃。

特に敷金は、旧管理会社が入居者から預かっていた残高を書面で確かめ、新しい管理会社への移管金額と照らします。ここを管理会社どうしに任せきりにしないこと。ここが一番大事かと思います。

引継ぎの書類（賃貸借契約書・鍵・修繕履歴・法定点検記録・家賃保証の状況）のリストも、手元で把握しておきます。

なお、そもそも管理費の中身をどう点検するかは管理費5%のブラックボックスにまとめていますので、あわせてご覧ください。

管理会社変更の実務手順をどう進めるか

順番です。ここを間違えると宙に浮きます。

新しい管理会社を先に決める → 旧管理会社へ解約通知 → 引継ぎ確認 → 入居者へ通知 → 切り替え。この順です。

旧管理会社への通知より前に、新しい管理会社を選定して契約しておく。これでスケジュールが安定します。

解約通知は書面で、予告期間を守って送ります。

引継ぎでは、オーナー様が月末・月初の家賃精算の二重払いや漏れを確かめます。入居者への通知は、切り替えの1か月以上前に行います。

そして時期です。管理会社の繁忙期（1〜3月）は引継ぎの品質が下がるリスクがありますので、4〜11月に切り替えを終えるのが望ましいかと思います。

旧管理会社が非協力的になるケースもあります。感情的な対立は避けて、契約上の権利にもとづいて粛々と進める。これが結果的に早いです。

新管理会社候補をどうスクリーニングするか

最後に、選び方です。

「管理料の安さ」だけで決めるのは、いちばんリスクが高い決め方かと思います。

大事なのは料率の高低ではなく、「何が含まれていて何が別料金か」の透明性です。広告費、修繕手配の手数料、更新事務の手数料、退去時の原状回復の費用体系。ここを確かめます。

空室対策の実力は、担当エリアの仲介ネットワーク、ポータル掲載の実績、賃料設定の提案力で見ます。入居者対応は、緊急時の24時間対応の体制と、修繕工事の発注フロー。

候補は2〜3社から見積もりを取って、業務範囲と別料金の内訳を並べて比べる。ここが判断の土台になります。

管理料が安くても対応が薄い場合、収益の改善につながらないだけでなく、入居者の満足の低下を招くこともあります。

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免責事項: 本記事は一般的な情報提供を目的としており、法的助言・税務助言・投資助言ではありません。制度、税制、金利、審査条件、各種運用ルールは変更される可能性があります。個別案件については、不動産会社、金融機関、税理士、弁護士等の専門家にご確認ください。

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引用元:

• [1] 国土交通省「賃貸住宅標準管理委託契約書の策定について」
• [2] ABLAZE PARTNERS「賃貸管理会社をトラブルなく解約・変更する方法」
• [3] HOME4U「不動産の管理会社を変更したい！変更の仕方と変更したほうがいいケースを解説」
• [4] グローリア・ライフ・クリエイト「管理会社変更で引き継ぎに必要な書類」
• [5] マネーフォワードクラウド「管理会社とは？仲介会社との違いや役割・業務範囲・選び方」