こんにちは。BANYU櫻井です。
本日は管理会社についてのお話です。
管理会社はオーナー様に代わり日々の管理をしてくれる大事なポジションです。
また毎月かかるランニングコストにもなるので、何にどれぐらいかかっているのかの確認は必要です。
加えて管理会社との信頼関係は、その後収益を生み続ける上で大事だと思います。
- 管理会社を変えても入居者との賃貸借契約の内容は変わらない。引継ぎ実務の大半は管理会社間で行われる
- 変更前に現管理委託契約書の解約予告期間・違約金・預かり敷金の残高を確認してから動く
- 新管理会社を先に選定・契約してから旧管理会社へ解約通知を出す順序を守る
- 管理会社の選定は管理料だけでなく、空室対策・修繕対応・報告体制の複数軸で比較する
管理会社への不満を抱えながら踏み切れないオーナーに共通するのは、「変えるのが面倒」「入居者に影響が出る」という心理的障壁です。本記事では変更のメリット・デメリット・確認すべき論点・実務手順・新管理会社の選び方を整理します。
オーナーが管理会社変更に踏み切れない理由は何か
管理会社を変えても入居者との賃貸借契約の内容は変わりません。入居者への影響は振込口座と緊急連絡先の変更のみで、新管理会社が書面で告知します。引継ぎ実務の大半は管理会社間で行われ、オーナーが直接動く場面は解約通知・新管理会社との契約書署名・書類確認程度です。「変えない現状維持」にも収益悪化のリスクがある点は押さえておく必要があります。変更の意思を固める前に旧管理会社への解約通知を先走らせないよう注意し、新管理会社の選定が済んでから順序よく進めることが原則です。
管理会社を変更するメリット・デメリット
変更するかどうかは、得られるものと負担を並べて比べる問題です。主なメリットとデメリットは次のとおりです。
- メリット①：空室対策・修繕対応・報告体制が改善しうる
仲介ネットワークや賃料設定の提案力が変われば、稼働率と収益に直接効きます。 - メリット②：費用の内訳が見直せる
広告費・修繕手配手数料・更新事務手数料など、何が管理料に含まれ何が別料金かを棚卸しできます。 - メリット③：入居者への影響は限定的
賃貸借契約の内容は変わらず、変更点は振込口座と緊急連絡先のみです。 - デメリット①：解約予告期間と違約金が発生しうる
国土交通省の標準では3か月前の書面通知が必要で、契約によっては違約金がかかります。 - デメリット②：精算と引継ぎの確認に手間がかかる
預かり敷金の残高照合、月割精算、未収家賃、引継ぎ書類のチェックはオーナー側でも把握が要ります。 - デメリット③：時期によって引継ぎ品質が下がる
管理会社の繁忙期（1〜3月）に重なると、対応が薄くなるリスクがあります。
変更前に確認すべき契約・精算・引継ぎの論点
まず現在の管理委託契約書を確認し、解約予告期間（国土交通省の標準では3か月前書面通知）と違約金の有無を把握します。次の更新タイミングで切り替えを狙うと違約金を回避しやすい場合があります。精算で押さえるべきは、預かり敷金の残高・管理費の月割精算・未収家賃の3点です。特に敷金は旧管理会社が入居者から預かっていた残高を書面で確認し、新管理会社への移管金額と照合することを管理会社間に任せきりにしないことが重要です。引継ぎ書類（賃貸借契約書・鍵・修繕履歴・法定点検記録・家賃保証状況）のリストも手元で把握しておきます。
管理会社変更の実務手順をどう進めるか
変更の実務は「新管理会社を先に決める→旧管理会社に解約通知→引継ぎ確認→入居者通知→切り替え」の順で進みます。旧管理会社への通知より前に新管理会社を選定・契約しておくことで、スケジュール管理が安定します。解約通知は書面で、予告期間を守って送付します。引継ぎではオーナーが月末・月初の家賃精算の二重払い・漏れを確認し、入居者への通知は切り替え1か月以上前に行います。管理会社の繁忙期（1〜3月）は引継ぎ品質が下がるリスクがあるため、4〜11月に切り替えを完了させることを目指してください。旧管理会社が非協力的になるケースでは、感情的な対立を避け、契約上の権利に基づいて粛々と進めることが重要です。
新管理会社候補をどうスクリーニングするか
管理会社の選定は「管理料の安さ」だけで決めることのリスクが高い局面です。重要なのは料率の高低ではなく「何が含まれていて何が別料金か」の透明性で、広告費・修繕手配手数料・更新事務手数料・退去時原状回復の費用体系を確認します。空室対策の実力では担当エリアの仲介ネットワーク・ポータル掲載の実績・賃料設定の提案力を、入居者対応では緊急時の24時間対応体制と修繕工事の発注フローを確認します。候補2〜3社から見積もりを取り、業務範囲と別料金の内訳を並べて比較することが判断の土台になります。管理料が安くても対応が薄い場合、収益改善につながらないだけでなく入居者満足の低下を招くリスクがあります。
このように管理会社選びは収益物件を保有する上で切っても切れないと思います。
実際私がマイソクを見るときに「管理会社変更不可」と記載がある場合、管理会社との契約書を確認して、何にどのぐらいかかっているのかを確認します。
オーナー様においてもご自身で管理会社との契約内容を確認してみるのはいかがでしょうか。
管理会社の変更は入居者との賃貸借契約に影響せず、引継ぎ実務の大半は管理会社間で進みます。メリットは空室対策・修繕対応・費用の透明性が改善しうること、デメリットは解約予告期間と違約金、そして精算・引継ぎの手間です。動く前に契約書と敷金残高を確認し、新管理会社を決めてから解約通知を出す順序を守ってください。
免責事項: 本記事は一般的な情報提供を目的としており、法的助言・税務助言・投資助言ではありません。制度、税制、金利、審査条件、各種運用ルールは変更される可能性があります。個別案件については、不動産会社、金融機関、税理士、弁護士等の専門家にご確認ください。
引用元:
- [1] 国土交通省「賃貸住宅標準管理委託契約書の策定について」 –
- [2] ABLAZE PARTNERS「賃貸管理会社をトラブルなく解約・変更する方法」 –
- [3] HOME4U「不動産の管理会社を変更したい！変更の仕方と変更したほうがいいケースを解説」 –
- [4] グローリア・ライフ・クリエイト「管理会社変更で引き継ぎに必要な書類」 –
- [5] マネーフォワードクラウド「管理会社とは？仲介会社との違いや役割・業務範囲・選び方」 –
この記事は、櫻井洸太が執筆しています。建築・テレビ業界・営業の経験で得たフットワークの軽さを武器に、収益不動産のこれからをご提案していきます。
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